子代父出卖拆迁安置房构成表见代理合法有效

　　基本案情：

　　2016年，姜某与孙某乙签订房地产买卖契约，约定：孙某乙系孙某甲之子，代孙某甲签订合同。孙某甲将其名下即墨古城片区某安置区某户住房出售给姜某，价款为46万元，并约定了定金、首付款的支付时间点，尾款6万元过户当日支付。合同签订后，姜某依约支付了孙某乙定金和首付款共计40万元，并占有使用了涉案房屋。2018年某日，孙某乙为姜某出具收条一份，载明孙某乙自姜某处取走涉案房屋房号确认书原件1份，用于办理产权证，产权人孙某乙保证办理下产权证后3个工作日内必须配合姜某办理过户手续。该房屋回迁房号确认书载明涉案房屋产权人孙某甲，代理人孙某乙，确认时间2015年。经查，涉案房屋已于2018年某日办理网签。后因孙某甲、孙某乙一直未协助办理房屋过户手续，姜某诉至法院，孙某甲辩称其对孙某乙的卖房行为未授权、不知情。

　　裁判结果：

　　《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”首先，孙某甲与孙某乙系父子关系，孙某乙与姜某签订案涉房地产买卖契约时孙某甲已年逾七十，房号确认书上登记的产权人为孙某甲、代理人为孙某乙，孙某乙曾给姜某提供房号确认书原件，且交付姜某涉案房屋钥匙，具有使姜某相信孙某乙代理孙某甲处理房屋事宜的权利外观；其次，房地产买卖契约约定的房屋价格符合当时的市场价格，姜某已经按照合同约定支付购房款共计40万元，并将剩余6万元支付至法院账户，房屋已经交付姜某占有使用五六年，期间孙某甲、孙某乙均未向姜某提出异议，故法院审理后认定房地产买卖契约系当事人的真实意思表示、合法有效，被告孙某甲作为涉案房屋的权利人应当履行过户义务。

　　法官说法：

　　司法实践中，涉及拆迁房屋买卖纠纷时，往往呈现本案纠纷的特点：1.房屋产权人往往是年龄较大的父母老人，为房屋买卖便利，往往系子女代父母办理签订合同、交付房屋、收取房款等事宜；2.房价整体形势较多年前为上涨状态，签订买卖合同多年后待拆迁房屋能办理过户手续时，卖方常常以未授权、不知情而主张合同无效或者以实际交付房屋面积多于合同约定要求买方以高价补足差额，进而拿捏买方拒不配合办理过户。法院在综合考虑买卖房屋的具体情节基础上，判断代理人是否具有代理权限或者是否构成表见代理，判断买卖合同是否系当事人的真实意思表示，进而做出合同效力的认定。来源：青瞳视角