基本案情

　　2020年11月31日，某置业公司与贾某某签订《商品房买卖合同》，约定某置业公司将其开发的一套商业房以27万元的价格出售给贾某某，并约定付款方式：贾某某于2020年11月25日前支付首期房价款14万元，余款13万元向银行申请贷款支付。同时约定交房期限，某置业公司于2022年1月10日前将经验收合格的商品房交付贾某某使用。

　　违约责任约定，某置业公司逾期交房超过60日，贾某某有权解除合同、退还全部已付款、并要求按已付款的1%支付违约金。合同签订后，贾某某按约支付首付款。但因涉案房屋未取得竣工验收材料，导致贾某某无法办理按揭贷款，故贾某某未付清剩余房款。

　　2022年1月10日，某置业公司未能交付房屋。之后，贾某某以某置业公司逾期交房为由诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退还购房款、支付违约金及资金占用费。

　　裁判结果

　　一审法院判决：一、解除贾某某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》；二、判决某置业公司返还贾某某已付购房款14万元支付违约金。某置业公司不服提出上诉。二审审理过程中，包括涉案房屋在内的由某置业公司开发的商业用房已取得竣工验收备案手续。

　　二审法院认为，法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械确定合同是否解除，而应根据诚信原则及鼓励交易原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为的形态、违约行为的后果等进行处理。

　　本案中，某置业公司逾期交房虽构成违约，但涉案合同应否解除，应结合其过错程度、双方合同的履行、合同目的等因素综合考量。

　　首先，从过错程度看，虽然该合同系某置业公司制定的格式合同，但近三年来疫情反复变化、市场经济下行等大环境因素，势必影响某置业公司对工期的准确把控，而某置业公司在违约后，采取积极推进交房事宜并自愿承担违约金的补救措施，并无拖延的故意和违约的恶意。

　　其次，从违约后果看，贾某某陈述购房是自用，目前房屋已符合交付条件，现交房并不影响贾某某合同目的的实现，即便存在延期交房损失亦可通过经济补偿的方式弥补。

　　而本案若解除，不仅造成交易成本的浪费，还会给其他房屋买卖合同的进一步履行及涉案项目后续开发造成不利影响，导致双方间的利益严重失衡。

　　据此，二审对贾某某起诉解除合同的请求不予支持，同时结合双方合同约定、同地段同类型房屋的租金、逾期交房期限及双方对于本案纠纷的过错等因素，酌定某置业公司支付贾某某逾期交房违约金为22000元。

　　案例点评

　　由于经济周期及后疫情时代等因素对房地产市场的影响，大量的案件涌入诉讼程序，合同当事人鉴于对自身利益考量，往往通过行使解除权来阻止合同的继续履行。

　　若一旦因房地产开发企业出现逾期交房行为即判令解除合同、返还购房款，则不仅会导致此类纠纷高发频发，还会使整个楼盘交易瓦解，后期面临执行难题，购房业主不仅无法收到房屋，还会因为房地产企业资金链断裂无法获得购房款。

　　因此，法院在处理此类纠纷案件时，不仅要在法律框架下，平衡合同双方的利益，还应将案件放置整体经济环境中，全面审查涉案信息，从鼓励交易、服务大局角度谨慎判决解除合同。

　　通过审慎裁判方式，全面平衡开发企业与业主的利益，确保房地产市场平稳发展，推动后疫情时代房地产市场平稳过渡，用法律手段实现政治效果、法律效果、社会效果的有机统一。

　　在合同约定的解除条件成就时，是否解除合同应根据诚信原则及鼓励交易原则，应综合考量违约方的过错程度、违约行为的形态、违约行为的后果等因素进行处理，本案中某置业公司虽然存在逾期交房行为，但在诉讼中已经取得竣工验收备案手续，符合合同约定交付条件，合同目的能够实现，不轻易解除合同。

　　二审虽然不支持业主起诉解除合同，但认定某置业公司逾期交房存在违约行为，根据释明情况判决某置业公司按照市场标准支付逾期交房违约金。

　　案例来源：淮安市法院民四庭