房屋租赁合同纠纷中，守约方也有义务防止损失扩大

　　基本案情

　　2017年11月17日，出租人王某某与承租人农业公司签订《门面房租赁合同》，约定将其门面房出租给农业公司作为办公用房，租期自2017年11月15日起至2022年5月30日止，合同还约定了租金及承租人未能按期缴纳租金的需承担当年租金每日千分之五的利息，任何一方违约的应承担三个月门面房租金等其他事项。

　　该合同签订后，出租人王某某将涉案房屋交给农业公司使用。2021年9月2日，农业公司向王某某发出《沟通函》，表明因其公司经营问题，欲解除该《门面房租赁合同》，其多缴纳的3个月租金与合同约定的违约金进行冲抵。

　　2021年9月18日，王某某向农业公司发出《律师函》，催要租金。2021年10月，农业公司已搬离涉案房屋，其尚未支付2021年12月15日至2022年5月30日期间的租金。

　　另外查明，农业公司分别于2021年10月24日、11月5日和王某某沟通提前解除租赁合同事宜，但是均未达成一致意见。后王某某作为原告起诉至法院，要求判令被告农业公司继续履行合同，并向其支付2021年12月16日至2022年5月30日期间的租金329390元、违约金179667元等。

　　裁判结果

　　一审法院判决：农业公司支付原告王某某2021年12月16日至2022年5月30日期间的租金329390元、违约金22165元。农业公司不服提出上诉，请求改判。

　　二审法院认为，在农业公司以经营困难为由发函通知要求解除合同的情形下，王某某虽然不同意解除合同，但在农业公司于2022年10月以实际搬离行为表示不再继续租赁的事实状态下，王某某应当及时采取措施防止损失扩大，但王某某并未采取任何措施而是放任损失扩大，其应对扩大的损失部分承担责任。

　　王某某没有证据证明其在2021年10月以后对外招租，也即其在上诉人搬离后，未采取任何措施防止损失扩大，其对此后的租金损失，自身也存在过错，故对其要求上诉人支付2021年12月15日至2022年5月30日期间的租金，不应全部支持。

　　根据当事人违约的事实、原因以及过错因素，对于2021年12月16日至2022年5月30日期间的租金损失，酌定改判农业公司承担164695元。

　　案例点评

　　合同责任虽然是一种严格责任，但一方当事人违约后，并不免除守约方根据诚实信用原则采取适当措施防止损失扩大的义务。

　　本案中，承租人因经营困难提前八个月搬离承租房屋，并表示愿意使用多缴纳的3个月租金冲抵违约金以解除合同，但出租人收到承租人解除合同的意思表示后，拒不接收承租方交付的钥匙，也不采取其他招租等方式防止损失扩大，而是认为本案租赁合同有效，承租人不能违约，如其构成违约仍应按照约定支付租期内的租金。

　　实践中，如本案出租人的此种观点在不同程度存在，会导致很多纠纷由此产生。其实，依法成立的合同合法有效，各方当事人应当依约履行，但民法典对于违约损害赔偿也确立了“可预见性规则”“减轻损失规则”“过失相抵规则”“损益相抵规则”等四大规则。

　　民法典第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。该条规定即为典型的减轻损失规则，违约方对守约方扩大损失部分不予赔偿。减损规则的目的是促使受损害方采取合理措施减轻损失，避免社会资源浪费。

　　二审法院认为，作为违约方的农业公司在解除合同的意思表示与守约方不能达成一致意见，其撤场以实际行为表明不再履行合同的情况下，王某某作为守约方也对其损失具有防止扩大的义务，其应及时对外招租，以避免其租金损失扩大，在王某某未能尽到该种义务的情况下，其对于租金损失扩大具有过错，因此可减轻违约方农业公司需承担的租金损失。

　　本案中，承租人提前以行为表示违约并通知出租人，在出租人未采取任何措施止损的情形下，法院判决承租人向出租人支付不超过六个月的租金损失。

　　来源：澎湃新闻